用建筑物区分所有权构筑物业管理的理论体系
深圳物业管理进修学院兼职教授、深圳市市政公用事业地盘管理公司副经理 李钊
【全文】
用建筑物区分所有权构筑物业管理的理论体系
作者：李 钊
论文提要：本文从分析探讨构成建筑物区分所有权的专有部分所有权、共用部分持分权、成员权这三个组成部分出发，通过分析研究物业管理与建筑物区分所有权法律制度息息相关的密切关系，结合物业管理活动中的业主大会、业主委员会、管理规约等制度的具体实践，阐明了加快我国建筑物区分所有权法律的立法形成全国性的物业管理法律，是彻底解决物业管理立法滞后，立法档次不高的根本出路，也是推动和规范物业管理行业的健康发展的当务之急，从而论证了建筑物区分所有权构筑了整个现代物业管理的理论体系的观点。
现代建筑物区分所有权不仅是现代民事法律制度的一项基本的不动产所有权形式，而且构筑了现代物业管理的理论体系。作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、奥地利、日本、意大利、美国、英国、新加坡、葡萄牙、西班牙、乌拉圭、比利时、荷兰、墨西哥、瑞士、巴拿马、洪都拉斯、秘鲁、魁北克、波兰、巴西、希腊、罗马尼亚及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多的发达国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。全国人民代表大会常务委员会正在立法审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中，已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。因此，深入学习和研究现代建筑物区分所有权制度，用现代建筑物区分所有权理论指导我们物业管理实践工作，依法处理我们在物业管理工作中所遇到的各种实际矛盾和问题都具有十分重要的意义。
一. 建筑物区分所有权与物业管理
现代建筑物区分所有权是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上显示出了重大功能。所谓建筑物区分所有权是指建筑物按照单元划分并出售后，在单元所有者之间所形成的、多产权的所有权关系。而单元所有者就是区分所有权人。
生活在同一栋建筑物上的区分所有权人，虽唇齿相依、祸福与共，但生活习惯却不尽相同，对居住环境的品质要求也不一致，区分所有权人长期高度聚居，其间的争执、纠纷势必层出不穷。调节区分所有权人之间的利害关系，化解彼此之间及区分所有权人与管理团体之间的争执、纠纷，促进社区文明和谐就具有极为重要的意义。自己所有的物品，由自己管理是理所应当的。对于单一产权的一栋一户建筑物显然并不发生管理问题。对于一栋多产权的区分所有建筑物，各区分所有权人虽然单独拥有专有部分，但共用部分却为全体或部分区分所有权人共有，就产生了各区分所有权人之间的利害关系，也就产生了管理上予以调整的必要，区分所有建筑物的管理就由此应运而生。
区分所有建筑物的管理是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥建筑物社会的、经济的机能而进行的一切经营活动。因此，管理包括建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持。其中保存是指以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的，维持建筑物现状的行为。例如，建筑物修缮，屋顶漏雨的修补，门窗、玻璃破碎的换修等等。改良是指不变更建筑物的性质，而增加建筑物的效用或价值的行为。例如，粉刷墙壁，地板或外墙加贴瓷砖，大堂装修等增加美观的行为。利用行为是指为满足区分所有权人共同需要，不变更建筑物的性质，而对共用部分或地基所为的使用、收益行为。例如，将公共场地、地下室作为停车场使用，广告位收益性出租等。处分行为指建筑物的权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动的行为。如将共用部分设定为专用使用权而由特定区分所有权人或第三人专属的排他性使用等。
建筑物区分所有权是现代民法一项基本的不动产所有权形式。“不动产”一词在英语中有两种表达，“Real Estate”和“Real Property”。 Estate 和Property的英语词汇的原意是指财产、产业所有权等动产和不动产，包括，股票、股份、土地、房屋、货物、无形资产、专利权、版权等。 “Real Estate”具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋。“Real Property”具体是指Real Estate及其附带的各种权益。就房屋而言，“不动产”、“房地产”以及“物业”都是中文同一语义的不同表述形式。其中“不动产”是民法习惯常使用的词汇，“房地产”是经济法和行政法及其商业活动中较常使用的称谓，“物业”这个词则在我国现在的汉语词典中是查不到的，是粤港方言特别是东南亚地区和我国香港、澳门地区作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用的。从广义的角度看“物业”这个词是与Estate 和Property的英语词汇的原意相同，指财产、产业所有权，包括股票、股份、土地、房屋、货物、无形资产、专利权、版权等；从狭义的角度看“物业”这个词才是指房屋、建筑物的所有权。同时，物业在我国的香港、澳门地区也并没有将其作为严格地法律用语或官方政府正式用语，只是市民基于习惯的一种口头俗称而已，在法律上和政府官方政府的规范性文件中物业是不能作为作为正式用语使用的，是不能替代建筑物或者房屋这些正式用语的。
建筑物区分所有权一词的表述由于各国的立法不同而不同，法国称为“区分各阶层不动产之共有”和“住宅分层所有权”；德国和奥地利则称“住宅所有权”（Wohnungseigentum）；美国各洲名称更是不统一有称“公寓所有权”（Condom inum ow nership）或“单位所有权”（Unit ow nership）也有称“水平财产权”（Horizontal property），但美国联邦住宅局制定的“标准区分所有权法”及多数州法，均使用“公寓所有权”；瑞士称“楼层所有权”；日本和我国台湾地区则称“建筑物区分所有权”或“区分所有权”：在我国香港地区的法律、法规中则一概称为“建筑物”，而对于普通市民则采用俗称的“物业”也只不过是从英语的“Property”中翻译的粤语方言，而日常用语的物业管理，即是对楼宇、房屋的管理服务，而且这种楼宇、房屋都属于区分所有权建筑物的类型；在我国澳门地区的五大法典之一的《澳门民法典》中，则称为“分层所有权”。相应的区分所有建筑物的英语在西方国家的法学论述中往往更多的使用的为“Property”。从建筑物区分所有权的名称，可以说是五花八门，异彩缤纷，但是，仔细考量和审思，尽管这些名称有所不同，但所有表现的实质内容却大致相同，只不过都是以建筑物的某一特定部分作为客体而成立的这种不动产所有权的抽象概括。因此，将通常粤语方言的物业还原成为英语词组的狭义原义，明显可见物业就是区分所有建筑物。
