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从法律概念的角度看，物业管理反映出的各种问题归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的，但物业管理却不能直接体现出建筑物区分所有权这种权利形式，更不能体现区分所有建筑物中专有部分、共用部分持分权以及管理团体成员权这些法律概念。在我国香港地区的法律、法规以及政府的官方文件中也没有物业管理的名词，表述物业管理的法律、法规仍然是以建筑物的管理的方式进行表述的。我国在最早引入物业管理名词的目的是为了与传统的房屋管理概念有所区分，但物业管理的实质仍然是建筑物的管理，仍然是房屋的管理，只不过由于房屋所有权的多元性，融入了市场经济的企业化、市场化、专业化的有偿服务的新含义而已。而这种新含义全部都包容在建筑物区分所有权的法律制度之中。因此，物业管理是作为市场经济的一种新的概念和体制，引入物业管理名词的最根本的作用就是要与计划经济下的传统的房屋管理相区别。所以说，作为上下认同、约定俗成的物业管理只不过是一种名称而已，不能采用 “物业+管理=物业管理”这种简单化的数学加法来理解和解释物业管理的根本含义，更不能将物业管理割裂成为“物”、“业”、“管”、“理”这种支离破碎、望文生义、形而上学的简单方式庸俗地解释物业管理的概念。物业管理的实质应该是国际通用的区分所有建筑物的管理。因此，相应的物业实际上就是区分所有建筑物，业主就是建筑物区分所有权人。
把物业管理概念定位为区分所有建筑物的管理，不仅从根本上遵循和体现了现代市场经济的客观规律，体现了民法物权法的基本精神，可以完整的体现住房制度改革所产生的房屋所有权的多元性，兼顾目前由计划经济体制向市场经济体制过渡时期不动产所有权的特点，准确地理解和确立物业管理的完整概念，赋予物业管理概念的科学化，规范物业管理的基本模式，消除在物业管理学术界所引起的不必要争议；而且可以完整地解决我们近年来在物业管理行业中所遇到的一系列热点、难点问题，有利于物业管理行业的健康和规范发展，有利于我国物业管理行业在走进WTO中更好地与国际市场和国际惯例接轨。
国际保健机构（WHO）对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：⑴.火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；⑵.清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；⑶.公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；⑷.花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。
从我国目前的实际情况来看，随着改革开放和经济的高度发展，经过十多年的住房制度改革，城市国际化、大都市迅速崛起，多层和高层住宅已由单一僵化的国家或集体公有化、福利化变为国家、集体、公民个人所有，公有房、福利房变成了商品房。一栋多层或高层建筑物的所有权也由过去的单一产权拥有变成了多个产权人，甚至上百、上千个产权人共同拥有，已在我国形成了事实上的建筑物区分所有权。在物业管理行业最发达的深圳经济特区，物业管理所管辖的物业，很少有单一产权人拥有一栋多层或高层建筑物的所有权，几乎都是多个产权人，甚至上百、上千个产权人共同拥有的区分所有建筑物。因此在物业管理中的物业概念更准确的应该是指区分所有建筑物。物业的业主自然就是建筑物区分所有权人。相应的业主所有权也就是区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权以及管理团体成员权的总称。自然而然物业管理就成为区分所有权建筑物管理的同义词。
成员权的总称。自然而然物业管理就成为区分所有权建筑物管理的同义词。
建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，建筑物区分所有权不仅是建立物业管理活动中的业主大会、业主委员会、管理规约等制度的基础，而且还涵盖了物业管理立法、物业管理各责任主体的法律地位、物业管理法律关系、业主的权利义务、物业管理公司的选聘、物业管理服务合同的订立、“二房”和“二金”的建立与使用、管理费的收取和使用、建筑物共同费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理以及维修保养、建筑物的修缮改良以及更新重建、共有收益的分配与使用等等在物业管理活动中所遇到的一系列理论和实践问题，并能以建筑物区分所有权的角度从理论和法律关系上对此做出合理合法的解释，因此，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系和法律基础。图1即为用建筑物区分所有权理论构建物业管理基本框架的示意图，从这个示意图中我们就可以更加清晰地看出建筑物区分所有权理论与物业管理活动的必然联系。
图1 用建筑物区分所有权理论构建物业管理的基本框架
二. 建筑物区分所有权制度的构造
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称（如图2所示）。在处分、继受或抵押时，这三部分所构成的特别权利是不可分割的整体。
图2 物业管理权利的源头与建筑物区分所有权
(一). 专有所有权
专有所有权是指区分所有人对专有部分自由使用、收益及处分的权利。由于专有所有权并非是对某一物体加以管理和支配，而只是获得了对由建筑材料所组成的六维空间加以管领支配的权利。因此，专有所有权的性质实际上是一种空间所有权。
专有所有权的客体就是建筑物的专有部分。确定专有部分有两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。构造上的独立性是指四壁具有一定的遮闭性，使专有部分与建筑物的其他部分在外观上有明显的区别，并借此保障专有部分独立利用的可能性。利用上的独立性以有无独立的出入口和内部专用设备为标准。如何确定专有部分的范围，理论上形成了以下四种学说：
1. 中心说，认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。其优点是便于在房产交易中测量计算建筑面积，并赋予各区分所有权人有充分自由使用分隔境界的权利。按中心说的观点，在未超过壁心范围内，任凭区分所有权人自由使用、变更，势必直接或间接影响到建筑物整体的安全，显然有饽于现实生活的活动。何况现代的建筑物的内部构造十分复杂，如水管、电线、电话线、煤气等维持建筑物正常使用的各种管线，纵横交叉，星罗棋布，要真正确定中心线谈何容易？若任凭区分所有权人自由使用或变更、敷设这些各种管线，显然不妥。
2. 空间说，从专有部分是由建筑材料所围成的六维空间的观点出发，认为专有部分的范围仅限于由墙壁（共同墙壁）、地板、天花板所围成的空间部分，而边界线点上的分隔部分，如墙壁、地板、天花板等则是全体或部分区分所有权人的共用部分。这个学说的优点在于能够反映出建筑物区分所有权的专有权客体所具有的空间性特征。其缺点就是有饽社会实情，使区分所有权人感到生活上不便。因为若境界部分的墙壁、地板、天花板等都是共用部分，那么区分所有权人如果要粉刷墙壁，或在墙壁上订图钉，或在地板上铺地砖，都必须事先征求其他区分所有权人的同意，否则就是违法侵权。这显然也不适合社会实情。
3. 最后粉刷表层说，认为墙壁、柱、梁、地板等境界部分表层所粉刷的部分为专有部分的范围，而墙壁、柱、梁、地板等境界部分的本体则属于共用部分。最后粉刷表层说的优点在于赋予了区分所有权人可自由在自己专有部分装潢的权利，有利于对整栋建筑物的管理和维修。其缺点在于忽视了现实生活按壁心为界限的房产交易习惯。
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