多数原则是指使用或利用区分所有建筑物的共有部分时，应当以多数共有人的一致意见来定之。区分所有建筑物的共有部分由共同共有和部分共有二部分组成。部分共有的范围包括区分所有建筑物内的相邻隔墙、天花板、地板、部分区分所有权人共用的走廊、楼梯、各种供水供电管线、设备、设施等。共同共有的范围包括区分所有建筑物的屋顶、天面、支撑承重墙、支撑承重梁、围墙、楼梯、电梯、消防设施大堂、出入口通道、地基等。
应该值得指出的是，在目前现实生活中，对共有部分的利用存在着一些不正确的观念。例如，购买了区分所有建筑物顶层的部分区分所有权人往往误解自己理所当然的拥有顶层上部屋顶的所有权，擅自在屋顶加层或修建空中花园供自己享用。又例如，购买了区分所有建筑物底层的部分区分所有权人，擅自拆除临街的承重墙经商，如此等等行为都直接侵害了建筑物其他区分所有权人的合法权益。更为严重的是这些错误的违法的行为观念不仅影响着政府的土地、规划、建设和房产行政管理部门的一些执法人员，而且还深深地影响着一些建筑开发商，纵容了建筑开发商把购买者将来独自利用某一部分的可能性作为区分建筑物作价考虑的因素。这样长期下去势必直接或间接影响到物业建筑物的正常使用功能和寿命，受害者必然是建筑物区分所有权人。因此，个别区分所有人未获得多数区分所有权人同意擅自利用的共有部分，既使获得政府有关行政部门的批准，亦属无效。因为共有的多数原则为国家法律所确认，行政规章不得对抗国家法律。此外，多数原则的另一个具体内容是：部分共有的多数不得对抗代表建筑物全体区分所有权人整体利益的共同共有的多数。例如，区分建筑物一侧楼梯两旁的区分所有权人的多数，出于自身的安全考虑，一致同意在顶楼的楼梯口安装铁闸门加锁禁止人员出入。但代表全体区分所有人利益的多数反对，并认为楼梯口若被铁闸门拦死，将对顶层的合理利用、水箱、共用天线、电梯、消防等设施、设备的维修保养，以及消防紧急情况下的疏散通行等造成诸多不便，不同意安装，按照多数原则区分建筑物一侧楼梯两旁的区分所有权人的多数就得服从代表全体区分所有人利益的多数的反对意见。
（四） 约定原则
全体区分所有权人或其他人可通过约定的方式取得共有部分的使用权。例如，临近商业区或城市主要道路的高层建筑物屋顶具有商业利用价值，可在上面设置广告位或霓虹灯广告位。建筑开发商往往会保留建筑物屋顶的广告专用权，并通过特别约定的方式将其出售、出租或留做开发商自用，这就使建筑物屋顶的广告专用权延伸成为特定的建筑物区分所有权。同时对于非购买广告专用权的建筑物区分所有权的其他人而言，则就失去了这项权利，即区分所有权受到了限制。售买者取得广告位的这种建筑物区分所有权后，可以自己使用，也可以出租或转让他人。然而，无论建筑物屋顶广告位专用权为任何人所取得，只能依照约定的方式使用，不得违反共同共有的使用原则。这种约定方式的具体内容包括建筑物的全体区分所有权人仍对建筑物屋顶享有一般的共有权，如屋顶维修保养、安装或修理屋顶的共用设施、设备、乘凉、晾晒衣服等，获得广告位专用权这种延伸的特定建筑物区分所有权人不得妨碍这些共有权利的实现。与此同时全体区分所有权人也不能妨碍广告位专用权的实现。
四. 管理规约的法律性质与内容
管理规约是指区分所有权人为了调整相互之间权利义务关系，通过管理团体集会制定的，对全体区分所有权人具有普遍约束力的书面形式的自治规范契约。管理规约也称：“规约”、“住户规约”、“管理协约”、“管理组织规约”、“区分所有规约”及“业主公约”等。
订立管理规约是一种有效调整建筑物区分所有权人（即物业管理中的业主）彼此之间利害关系的有效管理方法。通过区分所有权人集会，承认区分所有权人广泛的自治权限，订立管理规约，充分发挥管理规约的功能，乃是达到有效管理的重要途径。
就管理规约的法律性质而言，管理规约就是区分所有权人管理团体之客观化了的自治法规。如同国家的
宪法，公司的章程一样，管理规约具有区分所有权人管理团体根本性自治规则的性质，是区分所有权人管理团体的最高自治规范，是物业管理的基础和准则，也是物业管理法规的有效组成部分。具体的管理规约只对特定的不动产业主产生效力，该不动产的业主纵有更迭，其管理规约仍然有效。因此，管理规约不仅对全体区分所有权人以及使用人具有普遍的约束力，而且对特定继受人也发生效力，不因为区分所有权人的更迭而影响管理规约的存续。这也就是说，区分所有权人的承租人、借用人和继受人等区分所有建筑物的占有或使用人，依管理规约对建筑物以及附属设备设施的使用，负有与区分所有权人同一义务。
私法自治原则表明，私法主体有权自主实施私法行为，他人不得非法干涉，私法主体仅对5基于私法自治原则所衍生的规约自治主义，管理规约的内容通常由区分所有权人之间协议确定，因区分所有建筑物的规模、用途，以及区分所有权人的社会水准与需要的不同而有所区别。管理规约在内容上应当符合法律、法规和政府有关规定和土地使用权出让合同的规定，不得违反法律、法规和政府的强制性、禁止性规定及公众道德和善良风俗，不得变更和排除区分所有权的本质，也不得损害除业主之外其他民事主体的合法权益。只要是增进全体或大多数区分所有权人健康、快乐、舒适、安宁生活环境的有关共用部分使用的管理规约均属有效的。通常管理规约所规范的事项可以分为四类：一是区分所有权人基础法律关系的事项；二是关于区分所有权人之间共同事务的事项；三是调节有关区分所有权人之间利害关系的事项；四是对违反义务者予以处置的事项。管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则，业主委员会的决议不得与之抵触，否则应归于无效。
1975年美国佛罗里达州法院Hidden Harbour Estates Inc. V Norman一案的判例就清楚的表明了这一点。该案中的区分所有建筑物由202个区分所有单位构成，当其中的126个区分所有权人同意，13个区分所有权人反对的情况下，通过了在共用部分的俱乐部及相关区域内禁止使用含酒精性的饮料的管理规约条款之后，以Norman为代表的反对管理规约这项条款的区分所有权人遂向上诉法院请求制止管理规约的该条款实施。Norman等人的理由是：该管理规约约束的不是生活、共同财产及公共利益的维护事项，而是对自由的不合理限制。上诉法院反复斟酌，最后裁定：只要与区分所有权人大多数的生活安宁、快乐、健康有关，对于区分所有权人的部分自由加以限制的管理规约均属有效。
由上述判例可见，管理规约的内容不仅可以对单纯的财产的使用、管理予以规范，而且还可以涉及对区分所有权人共同生活秩序的维持的规范。按照这个原则的精神，法国的管理规约就含有依照“谁受益，谁负担”的原则来承担电梯运行和管理费用的内容。明确位于建筑物一楼的区分所有权者不承担电梯运行和管理费用，层数越高，分担的费用愈高。在我国台湾地区管理规约的内容，现行的台湾民法上并未具体规定，在实务上主要规定以下内容：⑴.不得擅自将住宅出售、出租、出典、赠与或交换；⑵.不得擅自将住宅变更其原状、或增建、改建，以免影响安全；⑶.不得将住宅供作非居住性用途或非法使用；⑷.住宅区域有关公共设施管理、维护、保养费用应依规定按月缴纳；⑸.不制造公害、不毁损公物，不高声喧哗，不占用公共场所；⑹.不储放易燃易爆物品或爆炸性物品；⑺.不饲养家禽家畜，不丢弃废物或倾倒污水；⑻.不利用电梯载运笨重或危险物品，以策安全；⑼.不任意竖立或悬挂市招、广告牌或妨碍观瞻之标志（识），不在当街过道晾晒衣物，不在广场巷弄停放车辆；⑽.不践踏草坪、不攀折花木；⑾.安装铁窗花架应依指定位置及统一标准颜色设置；⑿.为谋社区福祉，愿接受管理人员的指导。
