七. 建立建筑物区分所有权法律制度是彻底解决物业管理立法滞后、档次不高的根本出路
物业管理法律制度，是区分所有建筑物的法律规范体系的一个分支系统。
宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民的居住权、休息权等方面的规定及原则，既是我国物业管理法律渊源和最重要的组成部分，也是物业管理立法的根据和指导思想。我国物业管理目前适用的重要法律有《
中华人民共和国民法通则》、《
中华人民共和国城市房地产管理法》、《
中华人民共和国合同法》、《
中华人民共和国公司法》等。而涉及全面管理住宅问题、维护和保障公民居住权，涉及处理区分所有建筑物共同所有权人与物业管理关系的《中华人民共和国物权法》至今仍然在立法起草和研究之中。
物业管理缺乏人大制定通过的法律，在全国范围内没有一个最权威的物业管理法律依据，自然反映出现行的物业管理法律、法规极不完善的弊病。虽然现在从中央到地方已有多项物业管理的政策、法规出台，但仍然改变不了实践中无法可依的现实状态，这些政策、法规不够严密、不配套，没有形成一个有效的物业管理法律、法规系统，何况普遍是红头文件形式。唯有依据这些红头文件规范调整物业管理复杂的法律关系，必然就使物业管理立法滞后、立法档次不高，不能充分满足蓬勃发展的物业管理行业的迫切需求。
建设部以部长令的形式颁布的《
城市异产毗连房屋管理规定》、《
公有住宅售后维修养护管理暂行办法》和《
城市新建住宅小区管理办法》这三个国务院行政部门规章，都涉及了建筑物区分所有权制度。但从这三个行政规章可以看到，对住宅所有人和使用人因居住于同一栋建筑物而产生的权利义务关系的规定是极为初步和简陋的。其中虽然规定有有关区分所有权制度的某些内容，但其在概念名称的使用及具体内容的规范上却暴露出明显的落后性、封闭性和狭隘性。“异产毗连房屋”的本质上就是指存在区分所有权形式的建筑物，区分所有建筑物实际上就是一种立体式的异产毗邻房屋，但“异产毗连”一词不是一种所有权形式的名称，不能概括建筑物区分所有权这种权利形式。“自用部位”和“共用部位”也不是现代区分所有权法律制度上通用概念，而应采用符合国际惯例的“专有部分”和“共用部分”的法律概念。《
城市新建住宅小区管理办法》虽然可称得上是目前全国最有权威性，能够为物业管理行业提供行为依据的全国性文件。但从这个文件的本身来看，亦只是局限于新建住宅小区，而不是针对全体区分所有建筑物的物业。这三个行政规章对现代区分所有权法律制度的许多重要内容，如专有部分与共用部分之区分、区分所有人成员权、区分所有权人管理团体及其法律性质、管理机关、管理规约、专用使用权等均未涉及。因此，这三个行政规章不能完全涵盖建筑物区分所有权法律制度的内容，使物业管理的运作、纠纷、争执等处理缺乏法律依据和法律基础，使物业管理行业的管理无章可循，不利于全国物业管理的进一步推广和发展。
我国物业管理活动开展最早的是深圳经济特区，1981年就已经开始陆续实施物业管理活动，但作为全国人大常委会授权立法的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》滞后到1994年才正式由深圳市人大立法颁布实施。这个条例也直接受到建设部的三个行政规章的影响，在概念名称的使用及具体内容的规范上与建设部的三个行政规章一样暴露出明显的落后性、封闭性和狭隘性。
物业管理作为一项横跨区分所有建筑物的消费、流通领域的社会化程度较高的经济活动，在实施过程中必然涉及诸多的区分所有权人、物业管理公司、房地产发展商等参与者，必然直接涉及建筑物区分所有权的法律关系。面对多个所有人、甚至上百个、上千个所有人共同拥有一栋多层或高层建筑物的现象日益普遍，区分所有建筑物的关系越来越复杂，按照国际惯例规范处理物业管理中的建筑物区分所有权法律关系仅仅依靠建设部的三个行政规章显然是不够的。而国家立法机关却没有制定出一部专门的法律调整规范多层和高层建筑物所产生的区分所有建筑物和物业管理的复杂法律关系，不能不说是一大缺憾。因此，物业管理迫切呼唤参照国际惯例确立一部系统的、完善的建筑物区分所有权的法律制度，加快我国建筑物区分所有权法律的立法形成全国性的物业管理法律，是适应形势的发展和改革开放的需要，是彻底解决物业管理立法滞后，立法档次不高的根本出路，也是推动和规范物业管理行业的健康发展的当务之急。
我们期待着《中华人民共和国物权法》的早日颁布，期待着建筑物区分所有权法律制度的建立，期待着立法形成全国性的物业管理法律来指导约束物业管理行业健康的发展。
八. 结论
综上所述，建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，建筑物区分所有权不仅是建立物业管理活动中的业主大会、业主委员会、业主公约等制度的基础，而且还涵盖了物业管理立法、物业管理公司的选聘、物业管理服务合同的订立、“二房”和“二金”的建立与使用、管理费的收取和使用、建筑物共同费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理以及维修保养、建筑物的修缮改良以及更新重建、共有收益的分配与使用等等在物业管理活动中所遇到的一系列理论和实践问题，并能以建筑物区分所有权的角度从理论和法律关系上对此做出合理合法的解释，因此，建筑物区分所有权构筑了整个现代物业管理的理论体系和法律基础。
九. 参考文献
1. 《房地产法》，黄河编著，中国政法大学出版社，1997年8月版。
2. 《物权法》，梁彗星、陈华彬编著，法律出版社，1997年9月版。
3. 《中国物权法草案建议稿》，梁彗星著，社会科学文献出版社，2000年3月版。
4. 《物权法原理》，陈华彬著，国家行政学院出版社，1998年4月版。
5. 《物权法原理》，钱明星著，北京大学出版社，1994年1月版。
6. 《我国不动产法律问题专论》，关涛著，人民法院出版社，1999年4月版。
