2．非法人模式。即住宅所有权人共同体不具备法律上的权利能力，权利义务的主体是作为共有关系成员的单个住宅所有权人，而非共同体。这一模式的代表是德国。值得注意的是，德国的管理团体采用的这一模式并非单纯的共同共有，而是一种具有物权化倾向的共同关系。德国住宅所有权法第10条第1项规定，住宅所有权人相互间的关系，依德国民法典第74条以下有关共有之规定予以确定，且共同财产（共同部分）原则上不得分割。由此一来，共同关系为介于合有与共有之间的一种中间性性格。[3]
　　3．混合模式。即结合上述二者，对于各管理团体分情况赋予法人人格，又称为附条件的法人人格模式。法人模式下，管理团体的力量强大，对其成员的控制较严，要求也相对较高，成员的利益是在强制之下获得统一。而非法人模式则适宜团体较为松散，住户流动性大或居于别处的情况，有较大灵活性。混合模式正是对现实中的情况加以区分，以期达到融合二者之长而避其短的目的。采用这一模式的代表是日本。日本在立法中将团体分为管理团体、管理团体法人就是这一精神的体现。
　　二、模式的选择
　　法律从来都是社会经济生活的反映，各国采用的立法模式无一不是根据其特定的情况而定。在不同的历史传统、体制构建中，适合德国者未必就适合法国、日本或者中国。因此，我们的选择就决不是简单地任选其一，而必须是在充分地考虑、分析之后得出适合自己实际情况的结论。
　　混合模式因为是一种折衷的产物，是附条件认可法人地位，暂留后面讨论。现试分析法人模式或非法人模式所作重考虑的因素并比较二者的优劣。
　　1．社会总体交易成本。社会经济生活的任何交易都是有成本的，并且成本是决定交易是否成功的关键。成本高则交易难，成本低则交易易，而交易的复杂程度、信息掌握的充分程度是交易成本的决定因素。单独的个体参与经济，无疑会减少交易的范围而增加复杂程度。同时以其有限的能力，也难以获得充分的信息，作出明智的抉择而降低交易成本。由单个的成员组成团体可以在很大程度上解决个人能力不足、获取信息有限的问题。但采用非法人模式的情况下，团体的权利义务在法律上均为各业主共同的权利义务，对外的法律关系上所有合伙人共同为一方当事人，合伙人（业主）之间对于共同财产是共有或准共有关系，其经营涉及诸多复杂的内外关系上的法律问题，对交易复杂性的降低而言，并无太大的实益。
　　而法人团体则可从两方面予以照顾。以其团体性大大提升在交易中获得交易信息的能力，更能适应激烈的竞争和瞬息万变的市场；同时，将市场中期盼交易的人集合，又可减少总体的交易数量达到简化交易的目的。此外，管理团体对经济生活的辐射能力极大，可以作为“建筑物”纳入管理团体的不仅包括连地库在内有两层或两层以上的建筑物，还包括该建筑物所座落的土地和相关大厦，及各业主所共同享有的任何附属土地。其范围并不特指住宅楼、住宅小区，而是符合以上条件的各种大厦。
　　2．集体理性的形成。经济学家奥尔森的集体行动理论曾睿智地指出，个人理性不是实现集体理性的充分条件。要使集体行动的参与者实现共同利益最大化必须满足两个条件：组成集团的人足够少，并且存在着某种迫使或诱使个人努力谋取集体利益的激励机制。由业主组成的管理团体能很好地符合第一个条件。[4]但在激励机制上，两种模式的区别则会影响到最终理性的实现。

第 [1] [2] [3] [4] [5] 页 共[6]页