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到资本主义土地所有发展到土地资本化时期，随着土地商品化的确立，资本在形式上包容了土地，从而出现了土地所有与土地利用的分离，也便从此拉开了以土地所有权与利用权关系调整为核心的近现代土地所有权研究与论争的序幕。
土地作为资本主义社会乃至任何社会经济发展的恒久的基盘有它自己的特征。按照资本主义的经济法则，能够获得收益的应该是资本和劳动。资本家靠资本获得剩余价值，工人靠劳动取得工资。而土地则不同，土地是一种自然的东西，土地本身是不存在任何价值的，因为其本身不能产生任何实益。所以，从原理上讲，法律没有理由保护单纯的土地所有。那么为什么法律保护了土地所有权呢？日本的学者渡边洋三认为之所以保护不过是“资本主义社会保护一般所有权而投射到土地之上”而已。（2）因此，它无非是所有权绝对主义彻底贯彻的结果，而这之所以重要是因为所有制是资本主义社会的根基。而在理论上应如何看待这束所有权绝对主义的折射之光呢？他认为，按资本主义的经济理论 ，靠偶然地拥有土地就受到对其收益的保护是于社会不容的，多于的东西。土地之所以发挥出了它的价值不是土地本身，而是人类的行为—资本的投入与劳动的投入，而这才是法律真正的保护所在。所以，就土地，法律应该保护的对象不是所有者，而是真正对土地作出了投入使其产生出实益的利用者—用益权人。在所有与利用的关系中，利用优于所有；在所有权与用益权的关系中，用益权又应该优于所有权。在二者的对抗关系中，土地所有权应处于从属地位。这一点被其归为近代土地所有权的特色所在。
提出相类似主张的还有另一位学者—水本浩。他通过对英国近代土地制度的研究，抓住了资本制的地租这一契机，分析其产生，来源以及在土地利用中充当的角色，尤其是资本投入对土地的介入从而产生的地主与资本家的利润分配关系得出了自己的结论。他认为“土地所有不是其持有使用价值而是价值，所以它当然应具有充当利用者资本利润一部分的性质。正缘于此，法律上，土地所有权不得不出现涵盖受租赁权限制的意义，所以说罗马法的所有权绝对的理论构成以至其折射出一我们的意识形成都应该说是对近代法的倒行逆驶”。（3）
渡边理论强调用益权优土地所有权，水本理论主要以租赁权的突破口强调对土地所有权的限制。二者实为一说。因此，在日本理论界将二者合一称为水本一渡边理论。而这一理论又被称为近代的土地所有权理论。同时，由于其强调用益权，使基于契约关系产生的债权物权化又被称为“物权化论”。
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