相伴而生的另一种理论倾向是利用规划基础上的自由化。也即因为租赁终了时，除非出现更为适当的利用者或以自己使用为目的，土地所有人很难收回土地。这样，在其本人不利用土地的情况下，靠集团的干预，制定土地合理利用的规划，规范利用者在符合此规划的条件下利用土地，可以说这一理论是“集团的适正化”的充分体现。
现代土地所有权理论对后来的立法产生的深刻的影响。根据此理论，土地所有权规范已超越了私法的范畴，公法的因素日益增多，而其中影响最深的要数《
城市规划法》（《都市计画法》）以及《土地基本法》。现代土地所有权理论的基本观点已构成了平成一年十二月二十二日施行的《土地基本法》的基本理论。其基本理念是关于土地采取社会公共福利优先原则（8），依据规划，适当正确利用而利用（9），制止投机交易（10）、依价值增加而生的利益而适当予求负担（11）。可以看出现代土地所有权理论已完全渗透到土地立法中并影响了《规划法》的修改。
综上所述，日本的土地所有权理论经楞了一个从所有权确立到从属于物权，又到物权化深入，最后到向公法扩张的过程。现阶段的理论研究是炎已提出的问题寻找出路。因为现代土地所有权理论更主要的是提出了课题，而在实践中的具体解决还需理论系统探讨，立法严密规范。实出的问题是公法如何介入，介入的范围问题。例如，因经济政策的变化导致的土地开发利用从而使土地增值，增值的偶然性与社会政策变化的公共性决定其不能全部归益于土地权利人。学者提出了对这部分利益的社会还原。而《土地基本法》也作了相应的反应，（虽然只停留在对权利人施加相应的负担阶段），但究竟还原给谁，还原多少仍是一个尚在讨论的问题。
总之，土地问题的重大性与复杂性是备国面临的难题题。即使是法制完备的日本也为此困挠不休，学术界在理论上如何解答现实中的问题，立法者如何对这些敏感点做出应有的反应还是人们拭目以待的问题。
（作者单位/北京大学法律系 责任编辑/钱明星）
注：
（1）（5）（6）戒能通厚：《现代土地法论相关论争之探讨》乾昭三编《土地法的理论的展开》1990年第15、16页。
（2）渡边洋三：土地建筑物铁法律制度上960年东京大学出版会第一章《近代的土地所有权的自由的限制》。
