商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。注2 商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的一种买卖合同，就法律性质而言，不同于预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而属于远期交货合同，即合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。鉴于预售的商品房存在诸多不确定因素，风险较大，国家对于商品房的预售给予较强的干预，明确规定了商品房预售的条件。即房地产开发商必须具备俗称的“五证”：
1．取得国有土地使用权证。我国的《
土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式成为国有土地使用权才能转让。只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房地产权证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金，而有的开发商则往往由于资金缺乏、紧张等各种原因无法取得土地使用权证。
2．取得建设用地规划许可证。根据我国《
土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；
3．取得建设工程规划许可证。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；
4．取得建设工程开工许可证。只有拥有此证工程才能施工；
5．取得预售许可证。未获得此证，商品房是不进行预售的，一般来说开发商如果已获得了预售许可证，那么就应该已取得了前四证。但也不能为了省事，而只查看预售许可证不查看其他四证。购房者应将五证结合起来查看，才能确保万无一失。
有一种情况可以不用查看五证，这就是所要购买的房屋已拥有房地产权证书。既然已拥有了房地产权证书，购房者就没有什么可担心的了，但这种情况仅可能出现在存量商品房销售或二手房销售中，新建的商品房或期房根本不可能在预售时就已拥有房地产权证书。
除了《
城市商品房预售管理办法》、《
商品房销售管理办法》之外，有的地方根据当地的具体情况还相继出台一些政府规章，对商品房的预售条件作出了进一步的规定，以切实保护购房者的利益、规范房产市场。如上海市房屋土地资源管理局于二○○○年十一月二十九日颁布的《关于严格执行商品房预售新标准的通知》中规定，上海市的商品房预售应达到的标准（即新标准）为：七层以一下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
