四、有关商品房预售合同
　　商品房预售合同好比购房者与房地产开发商之间的法律，双方的权利、义务、责任均须遵照该合同执行，故慎订合同是购房者第一要务。商品房预售合同中涉及的问题较多，常见的有以下几点：
　　1． 面积问题
　　商品房可按套（单元）计价，也可以按照套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　在实践中，较为典型的是商品房按建筑面积计价出售，由此也产生了一系列的问题。其中，预售商品房暂测面积与实测面积不一致的情况较为普遍，遇到这种情况，买卖双方一般按照合同的约定来处理，一般为按该房屋实测建筑面积计算，多退少补；或者，当该房屋实测建筑面积的增加超过约定的比例时，房地产开发企业不得向预购人收取超过部分的房价款；当实测建筑面积的减少超过约定的比例时，预购人有权单方面解除合同，但必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。为维护自身的合法权益，购房者应要求在合同中明确约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
　　 同时，购房者也应注意国家、地方对面积误差作出的各种规定，以此作为合同订立的参考和依据。因为，如购房者未与开发商约定面积误差的处理方式，则完全可以按照法律、法规的规定来处理。根据上海市的相关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：
　　（一） 共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法
　　1、预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8％以内（包括0.8％），预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：面积误差比＝（实测共用部位分摊建筑面积－预测共用部位分摊建筑面积）÷预测共用部位分摊建筑面积×100％

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