在本案中，该建筑物作为商厦而不是民宅，决定了各个业主对其专有部分的使用应当符合楼宇整体的经营目的和方案，这是商厦业主专有部分所有权所应当受到的合理限制。但是，“专有部分之所有权人与一般之所有权人一样，故区分所有人对其专有部分，得依照其本来的用途使用之。”[7]对于商厦业主而言，其专有部分所有权的内容中最重要的就是经营自由，即有权在其专有部分从事合法的经营活动而排除他人干涉。管理规约可以在经营管理上制定宏观的指导方案和建议，但不能以多数决的形式剥夺业主的经营自由。而在业主大会上通过的《公约》及其后来的修订条款中，部分条款涉及到了对于商铺经营管理的具体规定，甚至要求所有业主都必须交由第三人来从事统一的经营管理，由此遭到了部分业主的抵制。虽然采取委托专业公司进行统一经营管理的方式可能更能促进商厦的整体盈利能力，但部分业主对此方案的拒绝尚不构成对业主共同利益的违反，因为其个别经营并不会直接导致其他业主的营业困难。因此，本案中管理规约涉及到对业主经营管理方式的规定超出了其效力范围，构成对业主专有部分所有权的侵犯，因此该部分内容应属无效。
三、本案中管理规约的效力判断
在本案中，业主大会上制定的《章程》第19条第3款赋予了业主委员会选聘物业管理企业与经营管理企业并与之订立、变更物业管理聘用合同和经营管理委托合同的权力，该条规定不仅会侵犯业主的专有权，而且其规定本身也超越了业主委员会的权限。而同时制定的《公约》第3条规定：“业主委员会可以通过招标或其他方式选聘经营管理公司，并与业主代表大会选定的经营管理公司订立、变更或解除委托经营管理合同。选聘的经营管理公司有权对商场经营布局进行统一设计装修，统一布局，统一经营，统一管理，统一财务核算。”2006年9月29日，仅根据部分业主的提议便对《章程》和《公约》进行了修改，增加规定业主委员会可根据多数业主意见，授权经营企业对整体布局进行调整、招商等内容，对于此种修改仅有四成业主签字同意。可见，此次对管理规约的修改无论在内容上还是程序上均不符合《物权法》等法律法规的要求，其修改是无效的。随后，业主委员会依据修改后的管理规约与第三人（某经营服务有限公司）签订了《委托经营管理合同》，剥夺了业主的自主经营权，由此引发纠纷。
对于业主委员会与第三人所签订的《委托经营合同》的效力问题，也存在一定的争议。一种观点认为，基于商厦商铺的整体关联性，从大多数业主的利益出发，有必要对少数业主的权利做出一定的限制，因此本案中的管理规约不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。另一种观点则认为本案中管理规约涉及经营方面的内容违反了《物权法》和《物业管理条例》的规定，应认定为部分无效，同时业主委员会与第三人签订的《委托经营管理合同》超越了其职权范围，应当认定为无效。第三种观点认为，虽然本案管理规约中涉及经营管理事项的约定无效，但其他的内容仍然有效，因此业主委员会与第三人签订的《经营管理合同》是合法有效的，少数业主虽享有经营自主权，但是为了商场的统一管理需要（如装修、防火通道、铺位布局等），应该服从商场的统一整体管理，双方可以签订有条件的经营管理合同，由业主向第三人交纳一定管理费用。笔者赞同第二种观点，因为对于商铺业主而言，自主经营权是其行使专有部分所有权的重要内容，其有权拒绝将其商铺交给第三人经营管理。除非是基于法律的明确规定或业主整体的共同利益，否则管理规约不得随意限制业主专有权的行使。尽管多数业主原意采取统一委托经营管理的模式，但此种利益只是多数业主的一种经济利益，并不能构成业主基于建筑物区分所有而形成的共同利益，不能因为多数业主的经济利益而剥夺少数业主的自主经营权。本案中作为管理规约的《章程》和《公约》中涉及经营方面的内容违反了《物权法》和《物业管理条例》的规定，依法应当认定为部分无效。在部分业主的提议下对管理规约的修改在程序和内容上均不合法，其修改的内容无效。因此，业主委员会与第三人签订的《委托经营管理合同》涉及到对业主专有权的处分，超越了管理规约的效力范围和业主委员会的职权范围，是无效的，该合同不能对拒绝委托经营管理的业主发生效力。除非少数业主明确表示放弃自主经营、同意委托经营，否则其自主经营权不得被管理规约所剥夺。
