我们首先来看上述情形下善意买受人的合理信赖是如何产生的。从上述三种情形发生的过程来看，由于共有人擅自处分共有财产的手段并不一样，因此善意受让人所产生的信赖也不一样：在第一种和第三种情形下，不动产登记簿已经反映了房屋的共有关系，买受人并非基于对登记簿的信赖而与出卖人进行交易，而是基于共有人之间的关系而与出卖人进行交易；但在第二种情形下，不动产登记簿并未反映共有关系，因此受让人是基于对登记簿的信赖而与让与人进行交易。[6]因此，在第一种情形和第三种情形下，共有人擅自处分夫妻共有财产往往是以夫妻双方的名义；而在第二种情形下，共有人擅自处分夫妻共有财产则通常是以自己的名义。也就是说，在上述第一种情形和第三种情形下，买受人是在明知房屋为夫妻共有财产的情况下，而与共有人之一进行房屋交易，之所以如此，是因为买受人常常相信出让人有权进行房屋交易。所谓受让人“相信”出让人“有权”进行房屋交易，并非是指“相信”出让人有权“处分”夫妻共同财产，因为在共同共有的情况下，根据法律的规定，部分共有人并没有擅自处分共有物的权利，买受人不得主张因不熟悉法律而受信赖保护；所谓受让人“相信”出让人“有权”进行房屋交易，是指买受人相信出卖人有代理其他共有人作出或者接受意思表示的权利，也就是说，买受人“相信”出卖人有“代理权”，因而可以独立参与到房屋交易的过程中来。为什么买受人会相信出卖人有代理权呢？在实践中往往是因为共有人之间是夫妻关系。但问题是：是否因为共有人之间是夫妻关系，相互之间就当然存在代理权呢？关于这个问题，我们必须结合婚姻法的规定来分析。
我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。对此，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由此可见，只有“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”，夫或者妻才有权代理对方作出或者接受意思表示，学理上称之为夫妻之间的“日常家事代理权”；但在“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定”时，夫或者妻并没有代理对方作出意思表示的权利，也就是说，一旦在对方没有授权的情况下进行了代理，就构成无权代理。[7]根据生活经验，共有房屋的处分自然属于“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定”，因此夫或者妻都没有代理对方作出或者接受意思表示的权利，在对方没有明确授权的情况下，擅自转让共有房屋的行为即构成“无权代理”，而非狭义上的“无权处分”。[8]
由此可见，虽然无权代理和狭义上的无权处分都是未经授权而对他人事务进行管理或者处分，因而都属于广义的“无权处分”范畴，但从操作过程来看，二者有其显着的不同：在无权代理中，代理人是以被代理人的名义进行交易；而在无权处分中，无权处分人是以自己的名义对标的物进行处分。正是因为这种操作上的不同，受让人从事交易的基础也不一样：在无权代理中，买受人从事交易的基础是因为信赖“代理权”的存在；而在无权处分中，受让人从事交易的基础是信赖“处分权”的存在。
在出让人无权处分的情况下，受让人可依善意取得制度获得救济；而在出卖人无权代理的情况下，如何对买受人的交易安全进行救济呢？答案是：我国《合同法》第49条规定的表见代理制度。[9]根据《合同法》第49条的规定，只要买受人“有理由相信行为人有代理权”，其交易安全亦应受到法律保护，即所订立的合同应被认为在相对人与被代理人之间发生法律效力。具体到夫妻一方擅自出卖共有财产的情形，只要买受人符合婚姻法司法解释所规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，其交易安全即可受到法律的保护。[10]在笔者看来，无论是买受人“有理由相信出卖人有代理权”，还是买受人“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，实际上是要求买受人必须是“善意”。[11]就此而言，与善意取得制度一样，表见代理制度亦旨在保护一种基于善意的交易安全。但需要说明的是，通过善意取得制度和通过表见代理制度对受让人的交易安全进行保护，还是有着重要的不同：善意取得制度对受让人提供的是物权保护，是受让人无法通过法律行为获得物权的情况下，使善意受让人能够根据法律的特别规定取得物权，因此善意取得制度规定在物权法中；而表见代理制度对买受人提供的是债权保护，是通过使当事人订立的合同有效来达到对买受人保护的目的，当事人履行合同的结果才是物权变动，因此表见代理制度规定在《合同法》中。据此，笔者在表述上，也尽量采取相应的措辞，例如在善意取得制度中，笔者使用的是“让与人（出让人）”和“受让人”的概念；而在表见代表制度中，尽量使用“出卖人”和“买受人”的概念，以更加准确地反映物权变动与其原因行为之间的区分。[12]
三、善意取得与不动产登记的公信力
如前所述，《物权法》通过并实施并未使无权处分引起的法律问题得到圆满的解决，相反，由于《物权法》将善意取得制度统一适用于动产与不动产，而不动产的善意取得须以登记为要件，这就使得上述因无权处分规则带来的相关问题显得更加突出。因为善意取得制度适用于动产是以交付为要件，这一要件仅须移转标的物的占有于买受人即可获得满足，但登记不同，登记的完成需要一定的时间，在此期间，一旦发生真正权利人主张权利的情形，则受让人就可能因不能满足善意取得而无法获得《物权法》的保护。具体到私卖夫妻共有房屋的场合，这种情况更加常见，实践中常常发生夫妻共有房屋登记在夫或妻的名下，在被登记的名义人擅自出卖时，如果尚未完成过户手续，受让人就不能满足善意取得的构成要件。
