第三，专有部分与共有部分的关系未能理顺，调整共有部分权属关系的法律规范尚未完善到位。
物权法虽对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，但对外墙、房顶、地基等共有部分的范围和边界均无明晰确定的规则。至于建筑物以外的共有部分，也只就大项设施作了原则规定，未列举齐全，也未作完整覆盖的概括性规定。而对道路和绿地作出可划为业主专有部分或作为市政设施的可以普遍适用的规定，似不甚合理，且易起纠纷。这种范围不清和界限模胡的权属状态，加上共有制的某种固有的脆弱性，使一些住宅区的共有部分往往成为易被蚕食和易受侵犯的软体物和“无主物”。
个人有一种感觉：在现在的房地产法律制度下，住宅区业主的权利尚未能获得法律的全面完整的确认和保护，住宅区所涉的多元复杂的人身财产关系尚未能获得法律的充分有效的规范和调整。目前，有些住宅区的秩序长时间未步入正轨，矛盾纠纷不断，侵权行为频发，强者逞强，弱者受压，业主维权困难。侵犯业主权利的强势主体，包括开发商、物业服务公司和某些政府部门，也包括一些强势业主。例如，有的地方政府规定，住宅区外墙广告收入的40%必须上交政府。有的地方政府强制拆除封闭住宅区的进出大门，变区内道路为共公道路，影响小区安宁。有的强势业主，为进行商业经营，变住宅为店铺，对承重结构大拆大改，危害邻近房屋安全，并招来顾客盈门，干扰他人作息。种种情形，确因多方面的原因所致，但与一些法律规则的缺位，也不无关系。我还有一个感觉：世纪之交的前后十多年间，我国相继出台了民法中的两部支柱性法律，即合同法和物权法。相对而言，无论从现代化、国际化或本地化的角度来审视观察，合同法是颇为成功和圆满的，堪与其他国家比美。而物权法中的房地产法律制度，则略显逊色，有待填补完善。
由于我国物权法将物权划为所有权、用益物权和担保物权三个大类，分别归入三编，而城市房地产物权系由房屋所有权和土地使用权构成的复合物权，成为跨越所有权和用益物权两编的跨编物权，无法列入其中的一编，造成条文结构安排上的困难，房地产法律制度难以为物权法所容纳。目前，各国调整房地财产关系的方式各不相同，普通法系国家一般都制订单行成文法，大陆法系国家有的在民法典中设立不动产的专门编章，有的制订单行法。个人建议，在时机成熟时，我国也可以将房地产法律制度从物权法中抽出而另行制订单行法。
