山西省地方税务局关于房地产开发企业所得税有关问题的批复
（晋地税函〔2010〕47号）
大同市地方税务局：
你局《关于房地产企业所得税有关问题的请示》（同地税发[2009]110号）收悉。经研究，现批复如下：
一、销售未完工开发产品企业所得税预缴问题
房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发产品在未完工前采取预售方式取得的销售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴。结合我省实际，预计利润率暂按以下标准确定：
（一）非经济适用房开发项目
1、位于太原市城区和郊区的，不得低于15％。
2、位于其他地级市城区及郊区的，不得低于10%。
3、位于其他地区的，不得低于7％。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
企业年度汇算清缴时，若此开发产品已完工并按规定结算计税成本，则按照实际利润额进行调整；若此开发产品未完工，或已完工但未按规定结算计税成本，则应按规定计算其预计利润额，计入当年度应纳税所得额。
二、开发产品已完工但未按规定进行计税成本结算时企业所得税征管问题
开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，及时结算其计税成本并计算本项目此前销售收入的实际利润额，同时将实际利润额与其对应的预计利润额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，按规定进行纳税申报。
（一）开发产品已完工但未按规定进行计税成本结算时，地税机关有权核定其应纳税所得额。计算公式为：
应纳税所得额＝完工开发产品销售收入×应税所得率
核定应税所得率不得低于上述预计利润率。
（二）房地产开发企业申报的应纳税所得额中完工开发产品的实际利润额明显偏低（低于预计利润额），又无正当理由的，地税机关有权按上述方法核定其应纳税所得额。
（三）房地产开发企业出现其他《
中华人民共和国税收征收管理法》第
35条规定的情形，地税机关有权按上述方法核定其应纳税所得额。
